Haus, Wohnung und Grundstück

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer das Eigentum ohne fremde Belastungen erhält. Typischerweise müssen dafür

• die Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein,
• die nötigen Genehmigungen vorliegen,
• die Gemeinde erklärt haben, dass sie ein etwaiges Vorkaufsrecht nicht ausübt, und
• die Unterlagen vorliegen, mit denen eingetragene Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden können.

Wir kümmern uns um all diese Unterlagen. Sind sie vollständig, erhalten Sie von uns die Fälligkeitsmitteilung. Hat der Verkäufer noch Schulden bei seiner Bank, zahlt der Käufer den entsprechenden Teil des Kaufpreises direkt an diese Bank – so wird die Immobilie lastenfrei.

Seit April 2023 darf der Kaufpreis für eine Immobilie nicht mehr bar oder etwa mit Kryptowerten, Gold oder Edelsteinen bezahlt werden. Bevor wir die Umschreibung beantragen, müssen die Beteiligten nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, zum Beispiel mit einem Überweisungsbeleg der Bank.

Zu unterscheiden sind der wirtschaftliche Übergang und das Eigentum.

Wirtschaftlich übernimmt der Käufer die Immobilie meist mit der Zahlung des Kaufpreises: Von da an darf er sie nutzen und bekommt etwa die Mieteinnahmen, trägt aber auch die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Abfallgebühren. Möchte der Käufer schon früher hinein, etwa um zu renovieren, lässt sich das vereinbaren; der Vertrag muss dann auch den Verkäufer absichern.

Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird. Den Antrag auf Umschreibung stellen wir erst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis bestätigt hat. So erbringt keine Seite eine ungesicherte Vorleistung.

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch; auch die Grunderwerbsteuer übernimmt üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt in der Regel die Kosten für die Löschung seiner Belastungen. Gegenüber dem Notar haften allerdings alle Beteiligten, deren Erklärungen beurkundet wurden, gemeinsam für die Kosten.

Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem Kaufpreis. Beratung und Entwurf sind in der Gebühr für die Beurkundung enthalten – unabhängig davon, wie viele Fragen Sie vorab haben. Für die Abwicklung des Vertrags, etwa das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen und die Überwachung der Kaufpreiszahlung, fallen ebenfalls gesetzlich festgelegte Gebühren an.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen; der Käufer kauft das Objekt so, wie er es besichtigt hat. Der Ausschluss gilt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Bekannte Mängel sollte der Verkäufer deshalb offenlegen – am besten ausdrücklich im Vertrag. Bei neu errichteten Häusern und Wohnungen ist ein Haftungsausschluss nur sehr eingeschränkt möglich.

Die meisten Käufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises mit einem Darlehen. Als Sicherheit verlangt die Bank in der Regel eine Grundschuld an der gekauften Immobilie. Damit der Käufer sie schon vor seiner Eintragung als Eigentümer bestellen kann, bevollmächtigt ihn der Verkäufer im Kaufvertrag dazu. Der Verkäufer ist dabei geschützt: Bis zur vollständigen Zahlung sichert die Grundschuld nur die Beträge, die die Bank tatsächlich auf den Kaufpreis auszahlt.

Die Grundschuld wird nach einem Formular der Bank beurkundet; wir erläutern Ihnen den Inhalt. Zwei Punkte überraschen häufig:

• Die in der Grundschuld genannten Zinsen sind meist deutlich höher als die Darlehenszinsen. Sie bilden nur den Rahmen, bis zu dem die Bank abgesichert ist. Was Sie tatsächlich zahlen, regelt allein der Darlehensvertrag.
• In der Urkunde unterwerfen Sie sich in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung. Bedienen Sie das Darlehen nicht, kann die Bank ohne vorherigen Prozess vollstrecken.

Welche Schulden die Grundschuld absichert, steht in der sogenannten Zweckerklärung, die Sie direkt mit der Bank vereinbaren. Achten Sie darauf, dass nur Ihre eigenen Darlehen gesichert werden – und nicht etwa auch künftige Schulden anderer Personen. Kaufen mehrere Personen gemeinsam, sollte die Zweckerklärung auf gemeinsame Verbindlichkeiten beschränkt sein.

Ist das Darlehen zurückgezahlt, muss die Bank die Löschung der Grundschuld bewilligen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt das Sondereigentum an der Wohnung und dazu einen Miteigentumsanteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes, etwa Dach, Treppenhaus und Heizung. Zum Sondereigentum können auch Keller, Stellplätze oder Gartenflächen gehören; an anderen Flächen bestehen manchmal Sondernutzungsrechte, also das Recht, sie allein zu nutzen.

Die Regeln des Zusammenlebens stehen in der Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und in den Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Diese Beschlüsse gelten auch für Sie als Käufer. Lassen Sie sich deshalb vor dem Termin geben:

• die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan,
• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung,
• den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung.

Daraus ersehen Sie das monatliche Hausgeld, die Höhe der Erhaltungsrücklage und ob größere Reparaturen oder Sonderumlagen anstehen. Manchmal muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen; diese Zustimmung holen wir für Sie ein.

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie ein Grundstück zusammen mit einem Haus oder einer Wohnung, das bzw. die erst noch errichtet wird. Der Vertrag verbindet also Kauf- und Bauvertrag.

Zu Ihrem Schutz darf der Bauträger Zahlungen nur in Raten nach Baufortschritt verlangen, deren Höhe die Makler- und Bauträgerverordnung begrenzt. Fällig werden sie erst, wenn unter anderem für Sie eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen und die Freistellung von Grundpfandrechten des Bauträgers gesichert ist. Als Verbraucher erhalten Sie außerdem mit der ersten Rate eine Sicherheit von 5 Prozent des Preises dafür, dass das Haus rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig wird.

Achten Sie besonders auf eine genaue Baubeschreibung. Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Vertrag außerdem verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Dauer der Bauausführung enthalten.

Wird nur ein Teil eines Grundstücks verkauft – etwa ein Bauplatz –, muss diese Fläche zunächst vermessen und als eigenes Flurstück gebildet werden. Im Kaufvertrag wird die Teilfläche deshalb anhand eines Lageplans beschrieben.

Nach der Vermessung stellen die Beteiligten in einer Nachtragsurkunde fest, dass das neue Flurstück der verkauften Fläche entspricht; erst dann kann das Eigentum umgeschrieben werden. Im Vertrag wird auch geregelt, wer die Vermessungskosten trägt und was gilt, wenn die vermessene Fläche von der angenommenen Größe abweicht.

Ob eine Solaranlage rechtlich zum Haus gehört oder eine eigene bewegliche Sache ist, hängt unter anderem von ihrer Bauart und Befestigung ab. Damit es später keinen Streit gibt, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich regeln, ob die Anlage mitverkauft wird. Wenn ja, gehört dazu auch die Übernahme der zugehörigen Verträge, etwa mit dem Netzbetreiber, für Wartung, Versicherung oder eine Finanzierung. Möchte der Verkäufer die Anlage behalten oder ist das Dach an einen Betreiber verpachtet, muss auch das im Vertrag stehen.

Rechte an fremden Grundstücken werden im Grundbuch eingetragen und gehen dann auch auf jeden späteren Eigentümer über:

• Ein Wohnungsrecht erlaubt es, eine Wohnung selbst zu bewohnen – etwa den Eltern nach der Übergabe ihres Hauses. Vermieten darf der Berechtigte die Wohnung grundsätzlich nicht.
• Ein Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und behält die Erträge.
• Ein Wegerecht sichert die Zufahrt zu einem Grundstück, das nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Nachbar den Weg seit Jahren duldet: Dauerhaft gesichert ist die Zufahrt erst mit einer Eintragung im Grundbuch.

Prüfen Sie vor einem Kauf auch, ob solche Rechte zulasten der Immobilie eingetragen sind.

Ist ein Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch zunächst bestehen. Für die Löschung benötigen Sie die Löschungsbewilligung der Bank. Außerdem muss der Eigentümer der Löschung zustimmen; seine Unterschrift muss notariell beglaubigt werden.

Der Notar entwirft die Erklärung, beglaubigt Ihre Unterschrift und stellt den Antrag beim Grundbuchamt. Ob die Löschung sinnvoll ist oder die Grundschuld für eine spätere Finanzierung stehen bleiben soll, besprechen wir gern mit Ihnen.