RechtsgebieteMiet- und Immobilienrecht
Mietrecht für Vermieter
Vermieten bedeutet Verantwortung – und Kenntnis eines Rechtsgebiets, das sich ständig weiterentwickelt. Schon kleine Fehler im Mietvertrag, bei einer Mieterhöhung oder in einer Kündigung können dazu führen, dass berechtigte Ansprüche nicht durchsetzbar sind. Wir beraten private Vermieter, Hausverwaltungen und gewerbliche Vermieter und setzen Ihre Rechte durch, wenn es zum Streit kommt.
Wobei wir Vermieter unterstützen
- Gestaltung und Prüfung von Wohnraum- und Gewerbemietverträgen, auch mit Index- oder Staffelmiete
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach einer Modernisierung
- Betriebskostenabrechnung und Umlage der Nebenkosten
- Mietrückstände, Abmahnung und Kündigung
- Kündigung wegen Eigenbedarfs
- Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
- Rückgabe der Wohnung, Schönheitsreparaturen und Abrechnung der Kaution
Häufige Fragen
Wann darf ich die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um höchstens 20 Prozent steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 Prozent abgesenkt sein. Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen, etwa mit einem Mietspiegel oder mit drei vergleichbaren Wohnungen. Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen.
Bis wann muss ich über die Betriebskosten abrechnen?
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Mehr dazu auf der Seite Nebenkosten.
Was kann ich bei Mietrückständen tun?
Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon – bei Wohnraum mit mehr als einer Monatsmiete – in Verzug oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten, können Sie fristlos kündigen. Zahlt der Mieter die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung allerdings unwirksam. Deshalb wird sie häufig mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden. Wir prüfen, welcher Weg in Ihrem Fall der richtige ist.
Wann kann ich wegen Eigenbedarfs kündigen?
Wenn Sie die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts benötigen und dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe haben. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben konkret angegeben werden, und die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erklärt werden. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeutet; auf dieses Recht sollten Sie ihn im Kündigungsschreiben hinweisen. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, müssen Sie den Mieter darüber informieren.
Was gilt für die Mietkaution?
Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, und der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Nach dem Auszug dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten, solange noch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist.
Was muss ich bei Gewerbemietverträgen beachten?
Für Gewerbemietverträge gelten viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht – umso wichtiger ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Wird ein Gewerbemietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, muss er in Textform geschlossen werden; andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig gekündigt werden.
